圣淘沙湾是什么。

圣淘沙湾位于圣淘沙岛东端，远离多数游客熟悉的景点。新加坡环球影城、巴拉湾海滩（Palawan Beach）、公共海滩以及岛上大部分酒店，都在岛的西部和中部。

去那一带的游客是来度假的，在酒店住几晚就离开。圣淘沙湾的居民住在自己的洋房或公寓里，同样可以像岛上其他人一样去海滩和景点。度假区一侧将在未来二十年按大圣淘沙总体规划重建，湾区本身不在改动范围内。

圣淘沙湾是一个常住社区，有数千人常年住在这里。2019年7月5日，Kalpana Rashiwala 在《商业时报》（The Business Times）报道，圣淘沙发展局发言人表示，区内居民超过6,000人。

工作日里，居民开车出门禁去本岛上班、上学，傍晚再从同一道门回家。一周的日常安排，详见住在圣淘沙湾。

多数居民是业主，也有一部分人租住。租户包括就业准证（EP，专业人士最常见的工作准证）持有人、长期探访准证（LTVP，常发给准证持有人的家属）持有人，以及持其他工作准证的人。

外籍人士或新加坡永久居民（PR）在圣淘沙湾购买有地住宅，须获得土地交易审批单位（LDAU）批准。LDAU 隶属新加坡土地管理局，负责审批外籍人士购买有地住宅。批准的前提是业主自住，因此房子不能出租。具体规定详见外籍人士在新加坡买有地。

居民以有地住宅和公寓的私人业主为主。在2020年人口普查中，新加坡统计局统计圣淘沙子区有1,940名居民。这个子区按市区重建局2019年总体规划划定，范围比圣淘沙湾大。

人口普查只把新加坡公民和永久居民算作居民，没有 PR 的外国人和游客都不在这个数字里。因此，普查数字和圣淘沙发展局所说的6,000多人，统计的是不同人群，不宜直接比较。

在新加坡购买有地住宅的人，很多是公民或永久居民；本岛的有地住宅，实际上基本由公民购买。据我们的经验，持有新加坡 PR 的中国买家在圣淘沙湾有地住宅成交中占比很大。两个有地市场的区别，详见圣淘沙湾与本岛有地。

额外买方印花税（ABSD）是按买家身份加征的住宅印花税，不同买家之间差别很大。按新加坡国内税务局（IRAS）的规定，2023年4月27日及之后的交易，永久居民购买第一套住宅的 ABSD 为5%，外国人购买任何住宅为60%。完整税率表见 Cove Drive 房源页。税率会调整，出价前请向律师确认。

圣淘沙湾有自己的门禁，和上圣淘沙岛的关卡是分开的。居民、登记过的访客、送货和施工人员经湾区门禁进出，外人不能从圣淘沙木栈道或岛上的度假区直接走进来。

洋房和公寓在同一道门禁之内。湾区的土地一般是99年地契，也就是租约期满后土地归还国家。

圣淘沙湾既有有地住宅，也有公寓，其中大多数是公寓。2019年7月5日，Kalpana Rashiwala 报道，圣淘沙发展局统计区内有2,000多个住宅单位，约20%是有地住宅，约80%是公寓。

有地住宅建在独立的地块上，公寓则是共管项目里的一个单位。湾区的有地住宅包括独立洋房、半独立洋房和排屋，三者在地块大小、私密度和价格上都不同。房型比较详见圣淘沙湾独立洋房。本指南以有地住宅为主，不涉及公寓购买。

目前在各房产平台上挂牌的湾区洋房，汇总在市场挂牌板。

圣淘沙高尔夫俱乐部的两个球场紧邻湾区，游艇码头和餐饮购物区 Quayside Isle 则在湾区之内。居民在 Quayside Isle 吃饭、逛超市、办日常杂事。

房子朝向球场或水面，并不附带高尔夫会籍或游艇泊位。打球要通过圣淘沙高尔夫俱乐部，泊位要通过码头另行安排，与房子本身无关。很多房子既没有球场景观，也没有水景。

外籍买家关注圣淘沙湾，是因为外籍人士可以在这里拥有有地住宅，而本岛的有地住宅一般不对他们开放。新加坡土地管理局规定，外籍人士（即非新加坡公民）在新加坡任何地方购买有地住宅，包括圣淘沙湾，都须事先申请批准。

LDAU 批准以业主自住为前提，买家必须自己住，不能出租。购买资格、审批时间和条件详见外籍人士在新加坡买有地，购房步骤详见在圣淘沙湾买房。